Introduction
Le 28 septembre 2025, la Suisse a voté l’abolition de l’impôt sur la valeur locative avec une large majorité. Une réforme majeure, longtemps débattue, qui bouleverse la fiscalité immobilière telle que nous la connaissions.
Mais concrètement, qu’est-ce que cela change pour les propriétaires actuels, les primo-accédants, les investisseurs et les artisans du secteur ?
Chez Inved, nous avons analysé les conséquences économiques et comportementales de cette décision pour mieux comprendre ce qu’elle signifie pour le marché immobilier suisse dans les années à venir.
Un changement historique à horizon 2028
L’impôt sur la valeur locative sera aboli au 1er janvier 2028, sous réserve d’ajustements cantonaux. La Confédération souhaite laisser le temps aux cantons de s’adapter, car certains – notamment les régions alpines comme le Valais – risquent de perdre une part importante de leurs recettes fiscales.
Ces cantons devront probablement compenser ces pertes par d’autres impôts, notamment sur les résidences secondaires, ce qui pourrait affecter la rentabilité de certains propriétaires.
Primo-accédants et propriétaires : qui gagne, qui perd ?
Cette réforme profite avant tout aux propriétaires dont la dette est faible ou inexistante, c’est-à-dire ceux qui détiennent leur bien depuis longtemps. Ils verront disparaître un impôt souvent jugé désuet, sans réelle contrepartie.
Les primo-accédants, en revanche, bénéficieront d’un système de déduction dégressif : jusqu’à 10’000 CHF la première année (ou 5’000 CHF pour une personne seule), diminuant progressivement jusqu’à zéro après dix ans.
Autrement dit, les nouveaux acheteurs conservent un petit avantage fiscal temporaire, mais devront s’habituer à un système où les incitations à l’endettement sont réduites.
Fin des déductions pour l’entretien et la rénovation
Autre conséquence majeure : la suppression des déductions fiscales pour les travaux d’entretien et de rénovation au niveau fédéral.
Les cantons conserveront une certaine marge de manœuvre, notamment pour maintenir des déductions liées aux rénovations énergétiques, en lien avec les objectifs climatiques de la Confédération (horizon 2050).
Mais à terme, ces avantages disparaîtront progressivement, ce qui pourrait décourager certains propriétaires d’entretenir ou d’améliorer leur bien, surtout lorsqu’aucune incitation économique ne subsiste.
Des effets contrastés sur le marché
À court terme, on peut s’attendre à un pic de rénovation d’ici 2026-2027, avant l’entrée en vigueur de la réforme. De nombreux propriétaires profiteront des dernières années de déductions fiscales pour effectuer leurs travaux.
Résultat : une tension sur les entreprises de construction et de rénovation, et donc une hausse probable des coûts à court terme.
Sur le long terme, toutefois, les artisans et PME du bâtiment risquent de souffrir. Sans avantage fiscal, l’entretien des immeubles pourrait diminuer, provoquant une baisse d’activité structurelle dans certains segments du marché.
Et les prix de l’immobilier ?
Les grandes banques, comme Raiffeisen et UBS, estiment que la suppression de la valeur locative pourrait faire grimper les prix immobiliers.
Leur raisonnement : en l’absence d’impôt fictif et dans un contexte de taux d’intérêt bas, la propriété devient encore plus attractive face à la location. Les ménages seraient donc prêts à payer davantage pour devenir propriétaires.
Chez Inved, notre lecture est plus nuancée.
Nous pensons que cette réforme encouragera surtout les ménages à amortir plus rapidement leur dette, plutôt qu’à surenchérir sur les prix. L’effet inflationniste pourrait donc être limité, surtout si les taux repartent à la hausse dans les années à venir.
Les biens de rendement : peu de changement
Pour les investisseurs qui détiennent leurs immeubles via une société immobilière (SA ou Sàrl), rien ne change : les revenus locatifs, les charges et les intérêts passifs restent déductibles.
En revanche, pour les particuliers qui possèdent des biens de rendement à titre privé, la déduction des intérêts passifs devient proportionnelle à la part que représentent les immeubles loués dans leur fortune totale.
Autrement dit, plus votre patrimoine est composé de biens locatifs, plus votre déduction fiscale sera importante.
Une incitation claire à diversifier son patrimoine dans l’immobilier locatif, plutôt que de concentrer sa fortune sur une seule résidence principale.
Vers une transformation du comportement des acheteurs
Cette réforme ne bouleverse pas le fonctionnement du marché, mais elle change la manière dont les particuliers envisagent la propriété.
Les futurs acheteurs réfléchiront davantage à leur capacité d’amortissement, à la fiscalité cantonale, ou encore à la pertinence d’investir dans l’ancien versus le neuf.
La valeur des biens récents, mieux isolés et nécessitant moins de travaux, pourrait se renforcer face aux immeubles anciens. Les comportements d’achat et de rénovation vont donc évoluer, sans remettre en cause la solidité du marché suisse.
Conclusion
L’abolition de l’impôt sur la valeur locative marque une étape importante dans l’histoire fiscale du pays.
À court terme, elle stimulera la rénovation et la demande en propriété. À long terme, elle redessinera les stratégies d’investissement et les habitudes d’entretien.
Chez Inved, nous continuons de penser que, malgré ces changements, l’immobilier reste une valeur sûre ; à condition d’investir avec méthode, vision et accompagnement.
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