La LAT en Suisse

La nouvelle loi sur l’aménagement du territoire a beaucoup fait parler d’elle. Encore plus dans le domaine de l’expertise immobilière - je vous explique pourquoi dans cet article.

C’est vrai que l’histoire de la LAT en Suisse est un peu particulière. Introduite en 1979, elle n’a jamais vraiment été appliquée jusqu’en 2012. Il a fallu attendre si longtemps pour que, enfin, la Suisse commence à respecter la loi.

En matière de développement urbain, la LAT est très claire. Elle veut inciter à construire à la verticale (immeubles) et abandonner petit à petit la construction horizontale (maisons individuelles). Elle a pour but de “créer un milieu bâti compact”.

Bien que ça ne plaise pas à tout le monde, c’est une réalité à laquelle le peuple Suisse doit se soumettre. La problématique de cette nouvelle politique réside dans le “dézonage” des zones à bâtir.

La loi prévoit en effet suffisamment de zones à bâtir dans chaque commune pour subvenir à leur évolution démographique sur les 15 prochaines années. Plus la commune accueille de nouveaux habitants et plus elle dispose de zones à bâtir - logique.

Bien que dans le fond le concept est rationnel, ce n’est pas vraiment le cas de la réalisation de ces nouveaux plans.

La LAT est une loi fédérale, elle est donc appliquée de la même manière partout en Suisse, du centre de Genève jusqu’au petit hameau perché au sommet de la montagne en Valais. Et dans le fond, toutes les situations ne sont pas comparables.

On se retrouve donc parfois avec des quartiers neufs et densifiés qui sortent de zones à bâtir - aucun sens. Le gros défaut de ces situations c’est que toutes les demandes d’autorisations de construire pour des agrandissements ou rénovations importantes ne sont plus de compétences communales mais cantonales quand il s’agit d’une situation “hors zone à bâtir”. J’ai redoute d’une surcharge importante des services administratifs cantonaux dans les années à venir.

Dans le milieu de l’évaluation immobilière, la loi complique particulièrement la vie des experts. Plans en cours d’homologation, zones réservées, zones d’attentes, dézonage… toutes ces nouveautés ne facilitent pas l’expertise, ni la compréhension.

La plus gros problème que nous confrontons maintenant c’est l’absence d’informations. Ni les communes ni les cantons savent nous renseigner sur l’exactitude des zones à bâtir en cours de révision. Ce ne serait pas trop grave si c’était pour quelques mois, mais ces révisions prennent plusieurs années.

Les situations les plus compliquées sont certainement les zones réservées. Ces dernières sont prévues pour faire le tampon entre l’ancien plan de zones et le nouveau plan qui sortira quelques années plus tard. Ce sont donc les zones “à risque” d’une point de vue constructibilité future.

Les communes peuvent classer les parcelles en zones réservées pour une durée maximale de 5 ans (+3 ans) de prolongation si le plan n’est pas encore homologué.

La LAT est un très bon exemple de la complexité grandissante du domaine de l’immobilier en Suisse. Les valeurs approximatives sans fondements ne sont plus acceptables et la confédération doit absolument responsabiliser les professionnels de la banche.

En terme de valeurs, la LAT impacte particulièrement les parcelles nues et les parcelles avec un potentiel de développement encore disponible. Les parcelles bâties et densifiées perdront beaucoup moins de valeur en cas de dézonage ou de modification de densité.

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