Se faire financer avec un bas revenu

Je ne cesserai de le répéter mais lorsqu’on souhaite acheter sa résidence principale, il faut toujours au minimum 20% de fonds propres et les 80% restants sont financés par la banque elle-même.

Sans oublier qu’avec ces 20% de fonds propres il faut également un certain montant minimum de revenus.

Dans cet article on va s’intéresser à :

1) Le calcul des banques sur la tenue des charges
2) La compensation par les fonds propres
3) La façon d’optimiser ses fonds propres (travaux propres)
4) La façon d’optimiser ses revenus (sous-location)

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1) Sur les réseaux sociaux, beaucoup m’ont posé la question “Et si mes revenus sont trop bas comment puis-je emprunter à la banque ?” et c’est d’ailleurs une très bonne question dont on ne parle pas beaucoup.

Même si avant c’était souvent les fonds propres, la tendance aujourd’hui est en train de changer. Les revenus ne suivent pas l’évolution des prix de l’immobilier.

Evidemment que, quand vous allez vous faire financer par une banque, elle va s’intéresser à vous.

Il faut comprendre qu’une banque c’est un véritable partenaire. A partir du moment où elle va investir avec vous vous devenez en quelque sorte son associé.

Donc elle va s’assurer que vous êtes un bon associé. Pour ce faire, elle va vérifier si ce que vous générez comme revenu correspond à vos ambitions en terme d’acquisition.

Vous ne pouvez pas acheter n’importe quoi en fonction de vos revenus.

Pour ce faire, la banque va déterminer ce que le bien immobilier que vous souhaitez acquérir va vous coûter par rapport aux revenus que vous justifiez.

La règle est simple, vous devez absolument générer au minimum 3x les charges théoriques de votre future acquisition.

Mais comment est-ce qu’on détermine les charges exactes ?

C’est simple, la banque divise en 3 parties différentes les charges théoriques de votre bien immobilier.

1) Le taux hypothécaire -> 5% sur le montant de la dette
2) L’amortissement -> 1% sur la valeur de votre bien immobilier total
3) Les frais d’entretien -> 1% sur la valeur de votre bien immobilier total

Pour faire simple, vous pouvez multiplier la valeur de votre bien immobilier par 6% et vous aurez le montant des charges théoriques.

Le total de ces charges théoriques doit correspondre au 1/3 de vos revenus bruts.

Si vous achetez à plusieurs ou en couple, ce sera l’addition de vos revenus respectifs qui rentreront dans le calcul.

2) Si vous avez du cash mais peu de revenus, il est totalement possible et même envisageable de profiter de cet argent cash en guise de fonds propres.

Il est donc tout à fait possible de devenir propriétaire avec de bas revenus si vous avez du cash.

Le frein le plus important pour un financement en Suisse c’est les revenus… Qui dit pas de revenu dit pas d’emprunt bancaire.

En effet, c’est un problème car les revenus évoluent beaucoup moins vite que les prix de l’immobilier.

Avec les années ça deviendra de plus en plus compliqué de devenir propriétaire en Suisse et c’est pour ça que si vous avez du cash de côté malgré de bas revenus, vous pouvez en profiter pour devenir propriétaire.

Admettons que vous souhaitez apporter le 40% à la place du 20% minimum, la banque elle, n’aura plus qu’à vous financer les 60% restants.

Grâce à ces fonds propres plus élevés, les calculs de charges théoriques vont drastiquement changer eux aussi ainsi que les revenus nécessaires.

3) Pour optimiser les fonds propres que vous allez apporter, voici ce que vous pouvez faire.

Premièrement, vous pouvez utiliser votre LPP (2ème pilier) pour compléter l’apport en fonds propres. Beaucoup de personnes pensent que vous pouvez financer uniquement 10% de l’acquisition par votre deuxième pilier.

Ce n’est pas le cas.

A partir du moment où vous avez investi les 10% de fonds propres, vous pouvez financer tout le reste avec votre LPP si vous le souhaitez.

Ensuite, vous pouvez également utiliser l’apport par les travaux propres. C’est des travaux que vous faites vous-même dans votre bien immobilier.

Toutes les banques n’acceptent pas de prendre en compte ces montants comme apports, mais certaines oui.

Si vous êtes un professionnel dans le milieu du bâtiment vous pouvez en profiter.

4) Pour optimiser ses revenus cette fois, il y a des possiblités dans certains cas.

Premièrement et comme expliqué plus haut, les revenus de tous les copropriétaires seront pris en compte dans les calculs. Plus vous êtes nombreux à acheter et moins vous aurez de peine à financer.

Autrement, ça m’est souvent arrivé de confronter des personnes qui avaient, à côté de leur travail, une activité indépendante par exemple.

Et bien c’est tout à fait possible de louer une partie de sa maison à son activité indépendante ou sa petite entreprise pour générer des revenus supplémentaires à titre privé.

Vous vous ajoutez des charges au nom de la société et vous augmentez vos revenus à votre disposition.

En conclusion, si vous avez eu la chance d’avoir un héritage ou du cash de côté, profitez-en pour investir dans un bien immobilier car même avec de bas revenus, vous pouvez devenir propriétaire !

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