La valeur de rendement

Il y a plusieurs types de méthodes de valeurs de rendement. Elles sont séparées entre les valeurs statiques et les valeurs dynamiques.

Tout d’abord, toutes ces valeurs devraient plus ou moins correspondre étant donné qu’elles évaluent toutes la même chose -> la capacité de l’immeuble à générer des cash flows.

Donc elles demandent également toutes les mêmes informations pour pouvoir en déterminer les valeurs soit l’état locatif, le taux d’intérêt du calcul, l’état du bâtiment, les charges d’exploitation (OPEX), les frais d’entretien, les risque de vacances, les provision pour travaux lourds (CAPEX) et les frais de gérance de l’immeuble.

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Voici donc les valeurs de rendement les plus connues ci-dessous :

1) Valeur de rendement classique
2) Valeurs actuelles
3) Valeur DCF (discounted cash flow)

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1) Valeur de rendement classique
Premièrement, il y a la valeur de rendement mal utilisée que tout le monde connaît. Le fameux revenu locatif brut divisé par le taux de capitalisation (il s’agit en réalité d’un taux d’actualisation mais pour éviter les malentendus nous maintenons le taux de “cap” dans le texte). A noter que, utilisée comme tel, elle sous-entendu des revenus perpétuels de l’immeuble.

Cette valeur de rendement est utilisée par tous les courtiers et les vendeurs dans leurs calculs pour fixer le prix de commercialisation.

La problématique avec ce calcul réside dans le fait qu’elle manque cruellement de précision. En effet, les charges de l’immeuble (habituellement non-compressibles) ne sont pas du tout prises en compte dans le calcul. Donc un immeuble qui rapporte beaucoup mais qui coûte très cher chaque année à l’exploitation aurait une même valeur qu’un immeuble qui rapport beaucoup et qui ne coûte rien.

Elle manque cruellement de transparence et, plus grave encore, elle est souvent fausse.

Chez les experts, nous utilisons aussi une valeur de rendement classique mais qui est décortiquée cette fois. Nous retirons les charges de l’immeuble (énumérées au sommet de cet article) pour ne garder que ce que l’immeuble rapporte réellement avant impôt.

Ce qui est, à mon sens, beaucoup plus juste et transparent.

2) La valeur actuelle
Cette dernière est séparée entre 2 types de valeurs. La valeur actuelle classique et la valeur actuelle améliorée.

La méthode classique est statique, comme la valeur de rendement classique. Elle représente plus ou moins le même calcul aux seules exceptions qu’elle prend en compte un horizon économique limité (en général 75 ou 100 ans) et les provisions pour travaux lourds sont calculées par des cycles de rénovation et pas par des provisions annuelles.

A noter qu’elle ne considère pas l’âge économique du bâtiment au jour de l’expertise.

La méthode améliorée peut être considérée comme semi-dynamique car elle considère l’état actuelle du bâtiment et peut projeter des travaux futurs à court-moyen-longues échéances. Elle donne donc un résultat plus juste et représentatif de la valeur de l’immeuble au jour de l’expertise, en fonction de son état.

3) La valeur DCF
La valeur DCF (discounted cash flow) correspond à la valeur la plus développée, précise et complexe des calculs de rendement d’immeubles.

Elle correspond à l’addition des cash flows actualisés générés par l’immeuble au fil des années. Elle offre donc la possibilité de découper l’avenir économique des immeubles en année. En général, on restreint ce “découpage” aux 10 ou 20 prochaines années d’exploitation de l’immeuble car au delà de ces termes, il est compliqué de faire des projections précises.

Une fois au terme du découpage, le reste de la valeur de l’immeuble est calculé par une valeur dite de “sortie”. Il s’agit d’un simple calcul de valeur de rendement classique pour le reste de l’exploitation de l’immeuble (revenus locatifs divisés par le taux d’actualisation défini).

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