La valeur intrinsèque

La valeur intrinsèque est utilisée dans presque toutes les expertises. Elle a plusieurs utilité et, bien qu’elle ne soit pas détermine pas directement la valeur de marché, elle ne sera pas oubliée de sitôt.

La Suisse est un des derniers pays européens à utiliser la valeur intrinsèque comme valeur de marché. Elle a été remplacée chez presque tous nos voisins par la valeur par comparables ou la valeur hédoniste. Je vous explique la différence entre ces valeurs ci-dessous :

La valeur intrinsèque est relativement connue en Suisse. Elle est aussi réglièrement appelée valeur réelle car il s’agit de la valeur des constructions à neuf, diminuée de la vétusté du bâtiment à l’instant t. Elle est donc très utile pour comprendre combien coûte le bâtiment pour une reconstruction et quelle est la différence entre sa valeur à neuf et sa valeur actuelle.

Le gros problème de la valeur intrinsèque c’est quelle peine à s’adapter aux variations des prix du marché. C’est d’ailleurs pour ça qu’elle est abandonnée presque partout pour définir la valeur de marché. Etant donné qu’elle correspond aux coûts de construction + le prix du terrain, en cas d’augmentation importante des prix de l’immobilier (sans pour autant constater une augmentation drastique des coûts de construction), le seul élément qui varie est le coût du terrain.

En général, le coût du terrain est calculé par une incidence foncière. C’est un pourcentage de la valeur globale du patrimoine évalué (bâtiment + terrain). Le problème c’est que si les prix de l’immobilier augmentent rapidement, votre incidence foncière changera de manière disproportionnée par rapport à l’évolution des prix. Comment pouvez-vous justifier une augmentation d’incidence foncière de 15-20% en quelques mois ? C’est spécial.

C’est pourquoi il est recommandé d’utiliser plutôt la valeur par comparables pour déterminer la valeur vénale (marché). Cette valeur est calculée par une simple comparaison entre les prix d’immeubles similaires à l’instant t. Il peut s’agir de ventes déjà réalisées, d’expérience ou d’objets proposés à la vente sur internet.

La valeur est calculée par un prix/m2 multiplié par le nombre de m2. C’est donc beaucoup plus facile de passer de 6’000.-/m2 à 7’000.-/m2 dans l’expertise. C’est tout à fait justifiable.

La valeur hédoniste ressemble à la valeur par comparable sauf qu’elle rassemble plus de données. Elle est calculée par un logiciel qui prend en compte l’historique des prix de vente en fonction des caractéristiques et de la situation de l’immeuble évalué. En gros, plus il y a de données disponibles et plus le calcul est précis.

C’est donc une méthode qui fonctionne très bien en centres villes mais qui n’est pas du tout pertinente pour les résidences secondaires, les situations rurales, les stations de ski, les villages, les objets spéciaux, les immeubles, les petites villes.

Pour en revenir à la valeur intrinsèque, elle est dans tous les cas utilisées pour déterminer quels travaux il va falloir entreprendre ou anticiper dans le futur pour l’immeuble évalué. Par exemple dans le cadre de l’expertise d’un immeuble, on calculera la valeur réelle à neuf pour connaître les cycles de rénovations et les provisions pour travaux lourds.

A noter qu’on l’utilise également parfois pour une simple comparaison entre ce que vaut l’immeuble construit (valeur intrinsèque) et ce qu’il vaut en fonction de ce qu’il rapporte (valeur de rendement).

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