Le DDP, c'est quoi?

DDP, c’est l’acronyme de Droit Distinct et Permanent. Il s’agit d’une vieille structure anglo-saxonne qui s’est démocratisée partout en Europe ces dernières années. La Suisse est concernée.

En Angleterre, le DDP est tellement développé qu’il est maintenant considéré comme une simple “taxe foncière” additionnelle aux yeux des propriétaires d’appartements et de maisons. Ce n’est pas vraiment le cas en Suisse mais pourtant le système se démocratise complètement, ce qui est une bonne chose à mon sens.

Dans cet article on va parcourir les points suivants :
1) Comment fonctionne le DDP
2) Quelle est son utilité au final
3) Comment est-ce qu’il est mis en place
4) Comment est-ce qu’on l’expertise

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1. Le fonctionnement du DDP est relativement basique. Il s’agit simplement de différencier le propriétaire du terrain (qu’on appelle superficiant) et le ou les propriétaires de l’immeuble (qu’on appelle superficiaire) construit sur la parcelle.
   En gros, le superficiaire loue le terrain du superficiant pour y construire son immeuble - ça peut être n’importe quel type d’immeuble (commercial, industriel, résidentiel, artisanal, etc…).
   Il lui verse donc un loyer annuel pour l’utilisation du terrain. On appelle ça une rente de superficie.
   En échange, le propriétaire du terrain lui laisse utiliser le terrain, sous réserve des conditions précisées dans le contrat de droit de superficie, qui sera signé entre les parties devant notaire, puis inscrit au registre foncier.
2. La principale raison d’être du DDP est la conservation du patrimoine au sein d’une famille ou dans le domaine public, tout en exploitant les possibilités de développement du terrain et en créant des infrastructures.
   Le superficiant profite donc d’un terrain mis en valeur et d’une rente annuelle et le superficiaire bénéficie d’un emplacement et d’un terrain à bâtir sans avoir à dépenser d’importantes sommes pour son acquisition.
   C’est donc un système win-win, le propriétaire dégage des cashflows et le locataire économise un gros investissement initial tout en sécurisant le terrain pour une longue période.
   Et oui, le DDP est prévu pour des durées de 30 à 100 ans maximum.
3. Le droit distinct et permanent est un droit de superficie “personnel”, il est possible de l’aliéner et de l’hériter et il est défini dans le temps. Voici en gros les conditions à remplir pour constituer un DDP.
   Pour le constituer il s’agit donc de rédiger un contrat de droit de superficie (par un notaire), de signer le contrat chez le notaire et d’inscrire ce droit au registre foncier. En droit réel, le DDP est une servitude personnelle en faveur d’une personne physique ou morale.
   Il existe également d’autre droit de superficie mais qui ne sont pas des DDP. Dans ce cas, ce sont des servitudes foncières, sans limites spécifiques dans le temps et qui ne sont pas aliénables.
4. L’expertise d’un DDP peut se faire de deux manières différentes - du point de vue du superficiant (propriétaire du terrain) et du point de vue du superficiaire (propriétaire du bâtiment). Si on estime pûrement et simplement le DDP, on se concentrera sur le bâtiment, donc le superficiaire. Si on estime la valeur du terrain, on se concentrera sur la partie terrain, donc le superficiant.
   - L’estimation de la partie superficiaire se déroule comme suit : Estimation de la valeur actuelle des cash flows restants, moins la valeur actualisée de la rente de superficie pour la fin de la durée, plus la valeur actualisée de l’indemnité de retour.
   - L’estimation de la partie superficiant se déroule comme suit : Estimation de la valeur actualisée des bâtiments au terme du DDP, plus la valeur actualisée de la rente de superficie, moins la valeur de l’indemnité de retour actualisée à payer au terme du DDP.

La valeur du DDP est donc intimement liée aux conditions indiquées dans l’acte (rente, indemnité de retour, entretien et aménagement extérieur, prise en charge de l’impact fiscale, évolution de la rente, durée du droit…).

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