Toutes les étapes lors de l’achat d’un bien immobilier.

Il est souvent compliqué d’opérer dans le bon ordre du premier coup lors des acquisitions. Il en résulte une perte d’énergie et de temps souvent importante lorsque l’organisation n’est pas claire pour tout le monde.

Voici une liste plus ou moins exhaustive dans le cas d’une acquisition standard :

1) Connaître ses capacités de financement
2) Définir clairement l’objet recherché et le lieu de situation
3) Demander une expertise indépendante
4) Penser à l’impact fiscal
5) Rédiger une offre d’achat
6) Choisir les conditions et le notaire
7) Parcourir le projet d’acte
8) Signer et payer
9) Penser aux derniers détails

————————————————

1) Connaître ses capacités de financement :
Avant toute chose, il est primordial de se renseigner sur les conditions de financement qu’il est possible d’obtenir. Vous éviterez beaucoup de perdre de temps et d’énergie.
Evidemment, la personne la plus compétente pour vous communiquer une telle information est votre banque directement. Prenez un rendez-vous avec elle et définissez ensemble vos possibilités de financement.

2) Définir clairement l’objet recherché et le lieu de situation :
Trop souvent, en tant que courtier, j’ai fait face à des situations désagréables quand l’acheteur n’était pas encore décidé s’il voulait un appartement, une maison, en plaine ou à mi-coteaux, etc…
Bien que la réflexion puisse paraître simple et plutôt bête, la problématique de ces situations réside surtout lorsque plusieurs acheteurs se retrouvent intéressés par le même objet (qui sont souvent les meilleurs).
Dans de tels cas, la décision doit être prise rapidement et, évidemment, c’est l’acheteur qui est décidé et convaincu qui se positionne en premier – et qui finit par acheter.

3) Demander une expertise indépendante
Voici plusieurs raisons de demander une expertise professionnelle :
▪ Il s’agit certainement d’un de vos plus gros achats dans la vie, vous ne pouvez pas vous permettre de commettre une erreur.
▪ Tous les courtiers ne sont pas professionnels, transparents et honnêtes malheureusement. Un avis impartial sur une acquisition pourra vous rassurer.
▪ Une expertise facilitera grandement votre demande de financement. Les rapports d’expertise constituent un dossier de financement complet pour les banques.
▪ L’expert vous rendra attentif sur les éventuels problèmes techniques, juridiques, économiques et situationnels liés à l’objet qui vous intéresse.
▪ Votre institut de financement sera rassuré et votre dossier sera traité dans des délais préférentiels en apportant un rapport détaillé à votre conseiller.
▪ Vous êtes assuré d’acheter au juste prix du marché.

4) Penser à l’impact fiscal
L’acquisition d’un immeuble est toujours accompagnée de modifications de votre situation fiscale. La première chose à déterminer est : Qui va acquérir l’objet ? Une société ? Vous-même ? A plusieurs ? Seul ?
Trois différentes impositions vous seront imputées une fois propriétaire – L’impôt sur la valeur locative, l’impôt foncier et l’impôt sur la fortune. Nous en parlerons en détails dans d’autre articles sur le site.

5) Rédiger votre offre d’achat
Je recommande d’établir votre offre par email et, si possible, d’y annexer une attestation de financement de votre banque. Vous pouvez sans autre lui demander de vous rédiger un petit document qui confirme qu’elle est prête à vous suivre jusqu’à un montant X pour autant que la valeur de l’immeuble soit retenue par la banque. Les vendeurs adorent ça.
Je ne recommande pas forcément de préciser un délai de validité de l’offre. Ça m’est arrivé quelques fois mais je trouve le principe trop « pushy ». En revanche, je vous invite à préciser que votre financement est prêt, que vous êtes décidés et bien organisés et que la transition peut se déroulement rapidement.
La notion de temps est très souvent problématique dans les transactions immobilières étant donné la lourdeur administrative de ces dernières. Plus vous arrivez à pallier ce problème du point de vue du vendeur, plus il sera facile de négocier.

6) Choisir les conditions et le notaire
Le seul document disposant d’une validité juridique en Suisse est l’acte de vente-achat. Il n’y a d’ailleurs qu’un seul notaire, qui est choisi par l’acheteur.
Les frais d’acquisition sont plus ou moins identiques chez tous les notaires. Ils sont d’environ 2.8% en Valais (2.2% de droit de mutation et 0.6% d’honoraires de notaire). Ces frais peuvent légèrement diminuer en fonction du prix de vente. Plus il est élevé et plus le pourcentage est réduit.
A noter qu’en cas de création de cédule hypothécaire, vous payerez également environ 0.9% du montant de l’hypothèque que vous devez créer. Si vous devez augmenter le montant d’une cédule, vous ne payerez ces 0.9% uniquement sur la valeur de l’augmentation.

7) Parcourir le projet d’acte
Les contrats de vente immobilière sont des documents extrêmement formels et remplis de clauses et d’articles obligatoires qui ne sont pourtant pas très pertinents.
Si vous voulez un avis professionnel et impartial de l’acte de vente, n’hésitez pas à contacter un professionnel de l’immobilier qui s’occupera de la relecture pour vous.

8) Signer et payer
Une fois le projet d’acte conforme à vos volontés, il ne reste qu’à signer et payer. A noter que la Suisse permet une représentation par un tiers pour l’acheteur et pour le vendeur (ce qui n’est pas le cas partout). Une procuration suffit s’il est trop compliqué de se déplacer.
Pensez toujours à organiser également la signature de création ou augmentation de cédule hypothécaire avec le notaire. Vous économiserez un déplacement inutile.

9) Penser au derniers détails
Un fois propriétaire, il vous restera les derniers détails à régler comme le changement de la facturation des services d’électricité et multimédia, le transfert de propriété dans le logiciel de l’administrateur PPE ou encore la reprise ou réslilation du contrat d’assurance qui courrait avant la vente.
Que des petits détails qui sont rapidement oubliés. Notre check-list détaillée dans notre guide d’achat vous aidera à ne rien oublier !

‍