Toutes les étapes lors de la vente d’un bien immobilier

Bien que la vente immobilière soit extrêmement simple en Suisse, certains détails importants méritent un peu d’attention avant de foncer tête baissée.

Voici une liste plus ou moins exhaustive de la préparation d’une vente :
1) Demander une expertise
2) Considérer l’impact fiscal de la vente
3) Choisir son courtier
4) Préparer son immeuble pour la vente
5) Fixer les conditions de la vente
6) Parcourir le projet d’acte
7) Signer et encaisser
8) Penser aux derniers détails

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1) Demander une expertise :
Le prix de vente médian en Suisse aujourd’hui est de 700'000.-. La fortune moyenne par habitant en Suisse est de 675'000.-.
Bien que les immeubles soient grevés d’hypothèques, ces chiffres nous laissent tout de même imaginer que la grosse partie de la fortune des Suisses se trouve dans l’immobilier.
En cas de vente, le plus compliqué est de fixer un prix correct en fonction de chaque immeuble. Les normes et lois en Suisse en matière de construction étant de plus en plus spécialisées et restrictives, seule une approche professionnelle saura vous guider vers le juste prix.
Une expertise coûte en moyenne entre 1'000 et 5'000.- en fonction de l’immeuble évalué et permet parfois d’économiser plusieurs dizaines de milliers de francs en permettant de fixer un prix en accord avec celui du marché.
Il semble que l’investissement en vaut la peine.

2) Considérer l’impact fiscal de la vente :
L’imposition n’est pas la même pour une personne physique ou morale.
Le cas d’une personne morale est plutôt simple, le gain lors de la vente est simplement additionné au gain de l’exploitation de la société et sera imposé dans le cadre de l’imposition sur le bénéfice (soit environ 14%). A noter que vous n’aurez donc pas de déclaration sur les gains immobiliers à remplir.
Pour une personne physique, chaque canton a sa méthodologie. En Valais, vous payez un impôt qui sera dégressif en fonction de la durée de propriété de l’immeuble. Plus vous restez longtemps propriétaires, plus le pourcentage de l’impôt est faible. Le minimum étant de 1% après 25 ans de propriété.

3) Choisir son courtier :
Je pense qu’il est de plus en plus compliqué de choisir un bon courtier étant donné la concurrence excessive du domaine. Malheureusement, tous ne sont pas compétents et la plupart n’en connait même pas grand-chose à l’immobilier.
Je vous recommanderais donc de challenger un peu les courtiers en leur demandant des explications sur les gains immobiliers, les lois et le processus de vente avant de les engager. Ne vous fiez pas seulement à l’expérience, étant donné les changements importants du domaine ces dernière années. Je suis souvent tombé sur des courtiers âgés qui se reposaient beaucoup trop sur leurs acquis.
Un bon moyen de connaître la qualité du courtier est de lui demander une estimation de votre immeuble et de vous assurer de sa formation professionnelle dans le domaine. Vous verrez rapidement quel est son niveau de professionnalisme.

4) Préparer son immeuble pour la vente :
Un bon courtier saura vous assister pour une bonne présentation de l’immeuble. Je vous donne 2-3 conseils de mes propres expériences :
▪ Toujours demander conseil à un courtier avant d’engager des travaux de rénovation. Vous ne vous rendez pas compte à quel point certains travaux n’apportent aucune plus-value lors de la revente.
▪ Garder son bien immobilier propre et irréprochable. J’ai souvent rencontré la difficulté de vendre des appartements et maisons appartenant à des Anglais car ils n’ont pas les mêmes standards de propreté que les Suisses (en moyenne). Les acheteurs ont quelques minutes de visite pour prendre une décision, vous ne voulez pas en perdre juste pour une question de propreté.
▪ Eliminez tous les objets qui n’apportent rien à l’immeuble. Gardez un esprit minimaliste et évitez à tout prix de surcharger les espaces.
▪ Choisissez des meubles et une décoration passe-partout. La première impression de votre intérieur est primordiale pour les acheteurs, ne vous fiez pas à vos goûts et concentrez vous sur le 20% des meubles qui plaisent au 80% des acheteurs.

5) Fixer les conditions de la vente :
Le seul document disposant d’une validité juridique en Suisse est l’acte de vente-achat. Il n’y a d’ailleurs qu’un seul notaire, qui est choisi par l’acheteur.
Si vous avez sélectionné le bon courtier pour vous accompagner lors de la vente, il se chargera lui-même des démarches administratives avec le notaire. Nous avons tout de même une check-list des points importants dans notre guide en cas de vente, compris dans nos expertises.

6) Parcourir le projet d’acte :
Les contrats de vente immobilière sont des documents extrêmement formels et remplis de clauses et d’articles obligatoires qui ne sont pourtant pas très pertinents.
Si vous voulez un avis professionnel et impartial de l’acte de vente, n’hésitez pas à contacter un professionnel de l’immobilier qui s’occupera de la relecture pour vous.

7) Signer et encaisser :
Une fois le projet d’acte conforme à vos volontés, il ne reste qu’à signer et encaisser. A noter que la Suisse permet une représentation par un tiers pour l’acheteur et pour le vendeur (ce qui n’est pas le cas partout). Une procuration suffit s’il est trop compliqué de se déplacer.
Chaque canton traite plus moins différemment la libération des fonds sur le compte du vendeur. Le système Valaisan n’est de loin pas le plus efficace.
Dès que le montant est versé sur le compte du notaire, il se chargera d’aller déposer l’acte au registre foncier (le jour même ou le lendemain). Une fois fait, le registre foncier inscrira l’acte dans son registre et c’est seulement une fois l’acte inscrit que le notaire vous versera les fonds.
Malheureusement, chaque office a son propre délai d’inscription. Il faut compter entre 10 jours pour les plus rapides et 5 semaines pour les plus lents. J’ai été confronté à plusieurs déceptions et questionnements de la part de vendeurs étrangers et/ou hors cantons à cause de ces longs délais.

8) Penser aux derniers détails :
Un fois votre immeuble vendu, il vous restera les derniers détails à régler comme le changement de la facturation des services d’électricité et multimédia, le transfert de propriété dans le logiciel de l’administrateur PPE ou encore la reprise ou réslilation du contrat d’assurance qui courrait avant la vente.

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