Introduction
Le système de financement immobilier suisse est réputé pour sa solidité.
Réglementé, prudent, structuré autour de garanties strictes, il a permis d’éviter des crises majeures depuis les années 1990.
Mais derrière cette stabilité se cache une incohérence profonde, particulièrement pour les immeubles de rendement. Une incohérence qui, selon nous chez Inved, contribue à transformer certains marchés immobiliers en terrains réservés aux institutionnels.
Pour comprendre le problème, il faut d’abord rappeler comment fonctionne le financement en Suisse.
Les deux garanties fondamentales des banques
Lorsqu’une banque finance un bien immobilier, elle s’appuie sur deux garanties essentielles :
1. La garantie sur la fortune (la valeur du bien)
La banque retient la valeur la plus basse entre :
- le prix d’achat
- sa propre estimation
C’est ce qu’on appelle le principe de la valeur la plus basse.
Si vous achetez une maison 1 million et que la banque l’estime à 1 million, elle finance jusqu’à 80 %, soit 800’000 francs.
Si vous la payez 1,2 million mais qu’elle estime qu’elle vaut 1 million, elle finance 80 % de 1 million, pas plus.
Pour les immeubles de rendement, le principe est identique, mais le taux d’avance est généralement de 75 %.
2. La garantie sur les revenus
La deuxième garantie repose sur la capacité à supporter la dette.
Pour une résidence principale, la banque calcule :
- 5 % d’intérêt théorique
- 1 % d’amortissement
- 0,5 à 1 % d’entretien
Le total ne doit pas dépasser un tiers des revenus bruts.
Pour un immeuble locatif, la logique est similaire, avec en plus environ 20 % de l’état locatif pris en compte comme charge théorique.
Ce système est extrêmement prudent, et c’est ce qui fait la solidité du marché suisse
Là où l’incohérence apparaît
Le problème surgit lorsqu’on compare deux immeubles de rendement situés dans des régions différentes.
Prenons un exemple simple : deux immeubles génèrent 175’000 francs de revenus locatifs nets annuels.
À Genève
La banque peut capitaliser ces revenus à 3,5 %.
175’000 ÷ 3,5 % = 5 millions de valeur.
À Sierre (ou dans une région plus risquée)
Elle peut capitaliser à 5 %.
175’000 ÷ 5 % = 3,5 millions de valeur.
Jusque-là, tout est cohérent : le risque est plus faible à Genève, donc la valeur est plus élevée.
Mais voici l’incohérence : L’endettement maximal dépend des revenus, pas de la localisation. Or les revenus sont identiques dans les deux cas.
Donc la capacité d’endettement est quasi similaire… alors que la valeur du bien est très différente.
Une dette déconnectée de la localisation
La banque ajuste la valeur selon le risque local, mais elle n’ajuste pas le calcul de la capacité d’endettement selon cette même logique.
Résultat :
- À Genève, les rendements sont faibles.
- Les prix sont élevés.
- Les charges théoriques sont calculées sur une valeur élevée.
- Il faut énormément de fonds propres.
Dans les faits, financer un immeuble à Genève avec 25 % de fonds propres est devenu presque impossible.
Ce système crée un effet pervers : il favorise les investisseurs institutionnels.
L’institutionnalisation du marché
Les caisses de pension, assurances et fonds immobiliers :
- disposent de fonds propres massifs
- s’endettent peu
- ne sont pas contraints par les mêmes limites psychologiques que les investisseurs privés
Ils dominent donc progressivement les marchés les plus performants : Genève, Zurich, Lausanne.
À l’inverse, l’investisseur privé qui part de zéro a aujourd’hui beaucoup plus de peine à accéder à ces marchés. Il ne s’agit pas d’être contre les institutionnels.
Mais la question mérite d’être posée : Voulons-nous un marché immobilier principalement détenu par des entités financières ?
Une incohérence qui pénalise les privés
Ce système crée deux effets :
1. Accès restreint aux marchés premium
Les privés sont exclus par manque de fonds propres.
2. Concentration de la propriété
Les grandes institutions accumulent les actifs dans les zones les plus sûres.
Historiquement, la Suisse a pourtant été un pays où :
- des indépendants
- des entrepreneurs
- des familles
pouvaient progressivement construire un patrimoine immobilier. Aujourd’hui, dans certaines régions, ce parcours devient extrêmement difficile.
Deux causes principales
Selon notre analyse chez Inved, deux facteurs expliquent cette évolution :
1. Un modèle de financement déconnecté de la réalité locale
Le calcul de la capacité d’endettement ne tient pas compte du risque géographique, contrairement à la valorisation.
2. L’excès de régulation
Les contraintes administratives et juridiques pèsent davantage sur les propriétaires privés que sur les grandes structures disposant d’équipes juridiques internes.
Faut-il changer le système ?
Pour la résidence principale, la prudence est compréhensible. La crise des années 1990 reste dans les mémoires. Mais pour les immeubles de rendement, la rigidité actuelle pose question.
Peut-être faudrait-il :
- adapter les exigences selon la localisation
- permettre des structures de financement plus flexibles
- différencier davantage le risque réel du risque théorique
Le système actuel protège, mais il verrouille aussi.
Conclusion
Le financement immobilier suisse est solide. Mais il n’est pas parfaitement cohérent.
En valorisant le risque selon la localisation sans adapter la logique d’endettement, il favorise progressivement l’institutionnalisation de certains marchés.
Chez Inved, nous défendons une approche équilibrée : un marché sécurisé, oui, mais accessible aux investisseurs privés qui souhaitent créer de la valeur sur le long terme.
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