Introduction
Dans la plupart des pays, rembourser entièrement son crédit immobilier est une évidence. En Suisse, c’est l’inverse : la majorité des propriétaires restent endettés toute leur vie.
Ce fonctionnement peut sembler contre-intuitif, voire risqué.
Et pourtant, il repose sur une logique économique solide, propre au système suisse. Chez Inved, nous constatons que cette mécanique est souvent mal comprise.
Voici pourquoi les Suisses ne remboursent pas totalement leur dette… et pourquoi cela peut être une stratégie intelligente.
Le principe clé : s’arrêter à 65 % de dette
En Suisse, l’amortissement n’est obligatoire que jusqu’à un certain seuil :
→ 65 % de la valeur du bien immobilier
Concrètement :
- vous achetez un bien à 1 million avec 80 % de dette
- vous amortissez jusqu’à 650’000 CHF
- ensuite, vous pouvez arrêter de rembourser
Deux scénarios permettent d’atteindre ce seuil :
- vous remboursez progressivement votre dette
- ou la valeur du bien augmente
Dans les deux cas, la banque considère que le risque devient acceptable.
Pourquoi les banques acceptent ce système
La logique bancaire repose sur un postulat simple : le marché immobilier suisse est extrêmement stable.
Les banques partent du principe qu’une baisse de plus de 35 % est hautement improbable. Ainsi, avec une dette à 65 %, elles disposent d’une marge de sécurité suffisante.
En cas de problème :
- le bien peut être vendu
- la banque récupère son capital
Ce système explique pourquoi la Suisse n’a pas connu de crise immobilière majeure récente.
La dette comme levier, pas comme contrainte
Contrairement aux idées reçues, la dette n’est pas un problème…
→ c’est un levier.
Ne pas amortir davantage permet de :
- conserver du cash disponible
- investir dans d’autres projets
- augmenter sa capacité d’investissement
Chaque franc non utilisé pour rembourser la dette peut être utilisé pour :
- acheter un autre bien
- investir en bourse
- développer une activité
Dans un environnement où les taux sont faibles, cette logique devient particulièrement puissante.
Le coût de la dette en Suisse : un facteur clé
Le système fonctionne aussi parce que l’argent n’est pas cher.
Avec des taux hypothécaires souvent autour de 1 à 1,5 %, une dette importante reste peu coûteuse.
Par exemple :
- 1 million de dette
- ≈ 15’000 CHF d’intérêts par an
Soit à peine plus de 1’000 CHF par mois. Dans ces conditions, rembourser la dette n’est pas toujours rationnel. Il est souvent plus intéressant de faire travailler ce capital ailleurs.
Le pouvoir du levier sur la performance
L’un des avantages majeurs de l’endettement est le levier sur la plus-value.
Prenons un exemple :
- vous investissez 200’000 CHF
- vous achetez un bien à 1 million
- le bien prend 30 % de valeur
Vous gagnez 300’000 CHF… sur 200’000 investis. Cette performance est entièrement pour vous, pas pour la banque. C’est ce qui rend l’immobilier particulièrement puissant en Suisse.
Le refinancement : transformer la valeur en cash
Autre avantage clé : le refinancement.
Si votre bien prend de la valeur, vous pouvez :
- augmenter votre hypothèque
- récupérer du cash
- réinvestir ailleurs
Vous transformez une valeur “bloquée dans les murs” en capital actif. C’est l’un des mécanismes les plus puissants pour développer un patrimoine immobilier.
Un système qui favorise l’investissement
Le marché immobilier joue un rôle central en Suisse :
- plus de 18 % du PIB
- environ 1 emploi sur 6 lié au secteur
Ce poids économique explique pourquoi le système :
- favorise l’investissement
- soutient la stabilité
- encourage la détention immobilière
La dette n’est pas perçue comme un risque… mais comme un outil de développement économique.
Les limites du système
Ce modèle n’est pas parfait.
1. Le risque à la retraite
Avec la baisse des revenus, certains propriétaires deviennent insolvables selon les critères bancaires.
Cela peut obliger à :
- amortir davantage
- vendre le bien
- restructurer la dette
2. Une pression à la hausse sur les prix
Des mensualités faibles encouragent les acheteurs à payer plus cher.
Cela contribue à l’augmentation des prix immobiliers.
Faut-il vraiment rembourser sa dette ?
En Suisse, la réponse est souvent non, du moins pas entièrement.
L’objectif n’est pas de supprimer la dette, mais de :
- la maîtriser
- l’optimiser
- l’utiliser intelligemment
Chaque situation reste unique, mais dans de nombreux cas, conserver une dette permet de maximiser son patrimoine sur le long terme.
Conclusion
Le système suisse repose sur une logique simple : une dette maîtrisée est un outil, pas un problème.
En s’arrêtant à 65 %, les propriétaires conservent un levier puissant tout en restant dans un cadre sécurisé.
Chez Inved, nous accompagnons nos clients pour structurer leur financement et utiliser intelligemment l’endettement dans leur stratégie patrimoniale.
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