Introduction
L’achat-revente attire de plus en plus d’investisseurs en Suisse. Acheter, rénover, puis revendre un bien immobilier peut offrir des marges intéressantes, à condition d’éviter les erreurs classiques.
Ce type d’investissement demande une stratégie différente de celle de l’immobilier locatif : ici, on cherche la performance, pas la rentabilité immédiate.
Chez Inved, nous accompagnons régulièrement des clients dans ce type d’opérations. Voici les points essentiels à comprendre avant de vous lancer.
Achat-revente ou investissement locatif : deux logiques distinctes
Quand on achète pour louer, on recherche le rendement : le rapport entre le loyer perçu et le prix d’achat.
Quand on achète pour revendre, on recherche la performance : la différence entre le prix de vente final et le prix de revient global (achat + travaux + frais).
Ces deux approches impliquent des stratégies radicalement différentes :
- En investissement locatif, on choisit souvent des petits biens dans des zones périphériques pour maximiser le rendement.
- En achat-revente, on cible plutôt des biens plus grands, mieux situés et à fort potentiel de valorisation.
Exemple :
Un studio à Clarens peut offrir un bon rendement locatif, mais sa marge de revente sera limitée.
En revanche, un 4,5 pièces à Lausanne, même plus cher à rénover, permettra une plus forte création de valeur à la revente, car il s’adresse à des acheteurs occupants prêts à payer une prime pour un bien rénové.
Où réaliser une opération d’achat-revente ?
Théoriquement, on peut faire de l’achat-revente partout en Suisse, mais certaines régions sont plus favorables que d’autres.
- Les villes (Lausanne, Genève, Fribourg, Vevey, Sion, etc.) offrent une meilleure liquidité, c’est-à-dire un marché plus dynamique et des acheteurs plus nombreux.
- Les villages ou régions périphériques présentent davantage de risques : concurrence du neuf, demande limitée, et écarts de prix faibles entre les quartiers.
- Les stations de ski constituent un marché très intéressant : les acquéreurs étrangers ou fortunés préfèrent souvent acheter un bien déjà rénové plutôt que de gérer un chantier à distance.
Astuce Inved : dans une opération d’achat-revente, le coût des travaux est souvent similaire quel que soit le canton, mais les prix de vente varient fortement. Privilégiez les zones où le pouvoir d’achat est élevé et la demande constante.
Quel type de bien privilégier ?
La taille du logement influence directement votre marge et votre capacité à revendre rapidement.
Les petits appartements (2,5 ou 3,5 pièces) offrent un bon équilibre entre accessibilité et demande.
Les grands logements (5,5 pièces et plus) sont plus risqués : leur prix global élevé limite le nombre d’acheteurs potentiels.
En résumé, le bien idéal pour débuter est un appartement de 3,5 pièces dans une ville dynamique, avec un bon potentiel de rénovation et peu de concurrence dans le neuf.
Quels travaux apportent vraiment de la valeur ?
Tous les travaux ne se valent pas. L’objectif est d’investir uniquement dans ce qui augmente la valeur perçue du bien.
Voici les rénovations les plus efficaces :
- Ouvrir la cuisine : abattre une cloison pour créer un espace ouvert rend le logement plus lumineux et moderne.
- Optimiser la luminosité : remplacer d’anciennes fenêtres par du verre fixe plus large, ajouter des luminaires indirects ou des bandes LED.
- Créer une suite parentale (chambre master) : ajouter une salle de bain privative peut significativement augmenter la valeur d’un bien.
- Refaire les finitions : peinture, sols, robinetterie, interrupteurs… des détails peu coûteux mais essentiels pour séduire les acheteurs.
En revanche, évitez les rénovations partielles. Soit on rénove entièrement, soit on ne touche à rien.
Un appartement “à moitié rénové” ne séduit ni les investisseurs (qui préfèrent du brut à refaire), ni les particuliers (qui cherchent du clé en main).
L’importance du design et de la cohérence
La valeur perçue d’un bien est aussi émotionnelle. Un appartement harmonieux, lumineux et bien agencé se vend plus vite et plus cher.
Inutile d’investir dans du haut de gamme : ce qui compte, c’est le goût et la cohérence.
Conseil pratique : pour trouver l’inspiration, explorez Pinterest ou les plateformes de design scandinave. Vous y trouverez des idées esthétiques, économiques et universelles qui plaisent à la majorité des acheteurs.
Le financement : un point souvent négligé
Les établissements bancaires sont prudents avec les opérations d’achat-revente, car elles génèrent peu de revenus récurrents.
Pour être financé, prévoyez :
- un apport personnel de 30 à 40 %,
- un plan financier clair et documenté,
- et une stratégie de sortie (revendre ou refinancer).
Côté taux, privilégiez un financement à court terme :
- Le taux SARON (variable) est idéal pour une durée de détention inférieure à 12 mois.
- Le taux fixe n’a d’intérêt que si l’opération s’étale sur plusieurs années.
Évitez de négocier à l’excès le taux hypothécaire : si une variation de 0,3 % remet en question la rentabilité de votre projet, c’est que votre opération n’est pas solide.
Le bon état d’esprit pour réussir
Faire de l’achat-revente, ce n’est pas spéculer : c’est créer de la valeur réelle grâce à la rénovation et à une compréhension fine du marché local.
Cela demande de la rigueur, du goût, un réseau d’artisans fiable et une capacité à anticiper les attentes des acheteurs.
L’objectif n’est pas de “faire un coup”, mais de bâtir une méthode reproductible et rentable.
Conclusion
L’achat-revente immobilier en Suisse est une stratégie performante pour ceux qui savent planifier, chiffrer et exécuter efficacement leurs projets.
Bien choisi, bien rénové et bien financé, un bien peut générer une plus-value significative en quelques mois seulement.
Chez Inved, nous accompagnons nos clients dans la recherche, la sélection et la structuration financière de leurs opérations immobilières.
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