Introduction
Le baromètre immobilier de RealAdvisor pour le troisième trimestre 2025 vient de paraître, et les conclusions sont claires : malgré un contexte économique incertain, le marché immobilier suisse reste solide.
Certaines régions continuent même d’afficher des performances remarquables, notamment en Suisse romande.
Mais alors, faut-il acheter maintenant ? Ou vaut-il mieux attendre 2026 ?
Chez Inved, nous avons analysé les chiffres et les tendances du marché pour vous aider à comprendre pourquoi la fin d’année 2025 peut représenter une excellente fenêtre d’achat, à condition de bien préparer son financement.
Les cantons qui tirent le marché vers le haut
Sur les douze derniers mois, les cantons les plus performants pour les appartements sont : Schwyz, Zug, Fribourg, Schaffhouse et Zurich.
Côté maisons, le trio de tête reste le même, avec Valais et Fribourg en excellente position.
Le Valais et Fribourg se distinguent une nouvelle fois comme les moteurs de la Suisse romande, portés par un fort dynamisme économique et une attractivité croissante.
Sur le trimestre écoulé, les communes de Sion, Lugano et Saint-Gall dominent le classement pour les maisons, tandis que Sion, Zurich et Fribourg se démarquent pour les appartements.
Pour résumé, la Suisse romande reste une valeur sûre, notamment dans les zones intermédiaires offrant un bon rapport prix / qualité de vie.
Genève : un léger ralentissement, mais pas d’inquiétude
Le canton de Genève affiche une stabilisation des prix, avec une très légère baisse de –0,3 % sur les maisons et –0,4 % sur les appartements.
Une correction marginale, liée à un phénomène temporaire : l’incertitude politique mondiale, notamment après les annonces américaines de réduction d’aides aux ONG, a refroidi certains expatriés.
Résultat : une période d’attentisme au printemps 2025, durant laquelle les acheteurs ont mis leurs projets en pause.
Mais cette phase est désormais derrière nous : le marché genevois repart, toujours soutenu par une pénurie chronique d’offres.
Une activité de transaction en nette reprise
Après un ralentissement en 2023, le volume des transactions repart à la hausse et retrouve presque les niveaux records de 2021.
C’est un signal fort : les acheteurs sont de retour, les dossiers de financement se multiplient, et les banques reprennent confiance.
Mais cette reprise de l’activité crée une tension : la demande augmente plus vite que l’offre.
Malgré une légère accélération des demandes de permis de construire, la construction reste trop lente pour absorber le besoin réel.
Les délais administratifs et la complexité des procédures continuent de freiner l’arrivée de nouveaux logements sur le marché.
Des prix à nouveau en hausse
Sur l’année 2025, les prix immobiliers suisses ont progressé de 2,2 % pour les maisons et 2,4 % pour les appartements.
Une évolution modérée mais constante, largement supérieure à l’inflation (0,2 %).
Les experts estiment que la tendance restera positive pour 2026, avec une croissance moyenne attendue entre 2,5 % et 3 %.
Certaines régions surperforment, comme Sion, où la hausse dépasse les 5 % sur un an, ou Zug et Schwyz, toujours en tête du classement national.
Pourquoi la fin d’année est une période stratégique
Historiquement, le dernier trimestre de l’année est l’un des plus actifs du marché.
Octobre, novembre et décembre concentrent de nombreux actes d’achat, car les acheteurs veulent clôturer leur projet avant la fin de l’année fiscale.
Mais cette période est aussi idéale pour ceux qui souhaitent préparer leur acquisition pour le début d’année suivante.
En effet, les banques, souvent débordées à partir de mi-novembre, reportent les nouveaux financements à janvier.
Signer un compromis de vente fin 2025 pour un financement début 2026 permet de bénéficier de :
- conditions de taux attractives au redémarrage du cycle bancaire,
- plus de flexibilité administrative,
- une négociation plus aisée sur le prix, dans un contexte où les vendeurs veulent boucler leur vente avant décembre.
Acheter maintenant, financer début 2026, c’est un excellent calcul !
Et l’impact de la fin de la valeur locative ?
Depuis la votation de septembre 2025, l’impôt sur la valeur locative sera aboli à partir de 2028.
Certains prédisent un afflux d’acheteurs, estimant que la suppression de cet impôt rendra la propriété plus attractive.
Mais chez Inved, notre analyse est plus nuancée : la majorité des Suisses resteront prudents et chercheront à amortir davantage leur dette, plutôt qu’à surenchérir sur les prix.
Ce changement fiscal aura donc un effet limité à court terme, mais pourrait encourager la consolidation du marché et une gestion plus saine de la dette à long terme.
2026 : vers une continuité haussière
Tous les indicateurs pointent vers une croissance maîtrisée mais durable du marché immobilier en 2026.
L’équilibre entre demande soutenue, offre insuffisante et coûts de financement bas crée un environnement propice aux acheteurs bien préparés.
Les prévisions RealAdvisor anticipent une progression moyenne de 2,5 à 3 % sur l’année à venir, sans bulle spéculative à l’horizon.
La clé pour les investisseurs : anticiper, planifier et se positionner avant la concurrence.
Conclusion
Acheter un bien immobilier en Suisse en fin d’année 2025 n’est pas une opportunité à ignorer, à condition d’agir avec méthode.
Le marché reste sain, les prix progressent modérément, et les conditions de financement devraient s’assouplir début 2026.
Chez Inved, nous accompagnons les acquéreurs et investisseurs dans leur stratégie d’achat et de financement, afin de transformer un bon timing en décision réellement rentable.
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