Introduction
L’amortissement hypothécaire est l’un des sujets les plus mal compris de l’immobilier en Suisse.
Beaucoup de propriétaires savent qu’ils doivent “rembourser leur dette”, sans réellement comprendre jusqu’où, pourquoi, et surtout s’il est pertinent d’aller plus loin que ce qui est exigé.
Chez Inved, nous constatons souvent que l’amortissement est traité comme une contrainte, alors qu’il peut devenir un véritable outil stratégique pour optimiser sa fiscalité et développer son patrimoine.
Voici une lecture claire et structurée pour comprendre comment fonctionne l’amortissement en Suisse, et comment en tirer parti intelligemment.
Les règles de base imposées par les banques
En Suisse, les règles d’amortissement sont encadrées par la FINMA et s’appliquent à toutes les banques, avec quelques nuances internes selon les établissements.
Pour une résidence principale, la règle est la suivante :
- 20 % de fonds propres minimum à l’achat
- un financement bancaire jusqu’à 80 %
- un amortissement obligatoire jusqu’à 65 % de dette
Cet amortissement doit être effectué sur une durée maximale de 15 ans, soit environ 1 % par an.
Une fois ce seuil atteint, l’amortissement n’est plus obligatoire.
Pour un bien de rendement résidentiel, le principe est similaire, mais la durée est plus courte :
- 25 % de fonds propres minimum
- amortissement jusqu’à 65 % également
- mais sur 10 ans seulement
Pour les biens commerciaux ou industriels, les exigences sont plus strictes :
- 35 % de fonds propres minimum
- amortissement jusqu’à 50 % de dette
- Ces biens sont considérés comme plus risqués par les banques, tant pour elles que pour l’investisseur.
Pourquoi les banques imposent ces seuils
La logique bancaire est simple :
Les établissements partent du principe que le marché immobilier résidentiel ne perdra pas plus de 35 % de sa valeur, même en cas de crise sévère.
Ainsi, lorsqu’un bien est financé à hauteur de 65 %, la banque estime être suffisamment protégée en cas de défaut de paiement.
Pour le commercial et l’industriel, jugés plus volatils, cette marge de sécurité est plus élevée, d’où le seuil de 50 %.
Les avantages fiscaux d’être endetté en Suisse
Contrairement à d’autres pays, la dette n’est pas pénalisante fiscalement en Suisse, bien au contraire.
Premier avantage :
Les intérêts passifs payés à la banque sont déductibles fiscalement.
Pour une résidence principale, cette déduction permettait jusqu’à présent de réduire l’impact de la valeur locative, lorsqu’elle était imposée.
Avec la suppression progressive de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire, cette déduction disparaîtra également, sauf exceptions temporaires.
Pour un bien de rendement, ils sont déduits des revenus locatifs imposables.
Deuxième avantage :
La dette est déduite de l’impôt sur la fortune.
Lorsque vous achetez un bien, votre fortune augmente de la valeur fiscale du bien (et non de sa valeur de marché).
Mais cette augmentation est immédiatement compensée par la dette hypothécaire, ce qui réduit fortement, voire annule, l’impact sur votre fortune imposable.
Amortissement direct ou indirect : quelle différence ?
Il existe deux manières d’amortir une hypothèque en Suisse.
L’amortissement direct
Vous remboursez directement la banque.
La dette diminue chaque année, tout comme les intérêts que vous payez.
C’est simple, lisible et sécurisant, mais moins optimal fiscalement.
L’amortissement indirect
Vous ne remboursez pas la banque directement.
À la place, vous versez le montant de l’amortissement sur un troisième pilier, qui sera utilisé plus tard pour rembourser la dette.
Avantage :
- vous conservez une dette élevée
- vous maintenez des déductions fiscales importantes
- vous optimisez votre prévoyance
C’est souvent la solution la plus efficace pour les contribuables fortement imposés.
Faut-il amortir plus que le minimum obligatoire ?
C’est une question clé, et la réponse est souvent contre-intuitive.
En Suisse, amortir au-delà du seuil exigé (65 %) n’est pas toujours pertinent.
Pourquoi ?
Parce que :
- vous perdez des déductions fiscales
- vous immobilisez du capital
- vous réduisez votre capacité à investir ailleurs
Dans de nombreux cas, il est plus judicieux de conserver une dette maîtrisée, tout en utilisant votre capital pour diversifier ou développer votre patrimoine immobilier.
Peut-on se ré-endetter après avoir amorti ?
Oui, mais cela dépend des banques.
Certaines acceptent de réaugmenter la dette ****une fois le seuil de 65 % atteint, notamment :
- pour financer des rénovations
- ou pour réinvestir dans un autre projet immobilier
D’autres sont plus restrictives.
C’est pourquoi, chez Inved, nous insistons toujours sur un point : il faut comparer plusieurs banques.
Les politiques internes varient fortement d’un établissement à l’autre, et une stratégie acceptée par l’un peut être refusée par l’autre.
L’amortissement comme outil de stratégie patrimoniale
L’amortissement ne doit jamais être pensé isolément.
Il fait partie d’un plan global intégrant :
- fiscalité
- financement
- objectifs de long terme
- développement du patrimoine
- Utilisé intelligemment, il permet non seulement de sécuriser un bien, mais aussi de libérer du cash, d’optimiser l’imposition et de préparer les prochaines étapes d’investissement.
Conclusion
En Suisse, l’amortissement immobilier n’est pas une obligation rigide, mais un levier stratégique.
Comprendre les règles, les seuils et les options disponibles permet d’éviter des décisions coûteuses et souvent irréversibles.
Chez Inved, nous aidons nos clients à structurer leur financement et leur amortissement en cohérence avec leurs objectifs patrimoniaux.
Prenez rendez-vous pour un audit offert de 30 minutes avec nos experts et voyons ensemble comment optimiser votre stratégie immobilière sur le long terme.
