Introduction
En Suisse, être propriétaire d’un bien immobilier sans aucune dette est souvent perçu comme une situation idéale.
Dans l’imaginaire collectif, ne rien devoir à la banque équivaut à une sécurité maximale et à une gestion saine de son patrimoine. Pourtant, d’un point de vue économique et patrimonial, c’est très souvent l’inverse.
Chez Inved, nous voyons régulièrement des situations où la vente d’un bien entièrement payé entraîne une perte de potentiel considérable sur le long terme.
Voici pourquoi vendre un bien immobilier sans dette est, dans la majorité des cas, la plus grosse erreur que font les propriétaires suisses.
Ce que rapporte réellement la vente d’une maison sans dette
Prenons un cas très courant : une maison vendue 1 million de francs, sans aucune hypothèque.
Sur le papier, la transaction semble simple et avantageuse. En réalité, les coûts sont nombreux :
- commission de courtage (environ 4 à 5 %)
- impôt sur le gain immobilier (variable selon le canton)
- divers frais administratifs
Dans un canton comme Vaud, une maison achetée 600’000 CHF et revendue 1 million génère environ 500’000 CHF de gain imposable, sur lequel s’applique un impôt d’environ 7 %. Au final, une fois tous les frais réglés, il reste certes une somme importante… mais le patrimoine immobilier a disparu.
La question clé est donc la suivante : Que fait-on ensuite avec ce cash ?
Réinvestir après une vente : une fausse bonne idée
Dans la majorité des cas, le produit de la vente n’est pas réinvesti intégralement. Les vendeurs conservent une partie du capital “pour eux”, ce qui est humain et compréhensible.
Résultat :
- le capital réellement réinvesti est plus faible
- les opportunités d’investissement sont limitées
- la rentabilité met parfois des années à se reconstruire
Souvent, ce capital permet d’acheter quelques appartements ou un petit immeuble, parfois avec des travaux importants. Pendant plusieurs années, les loyers servent à financer les rénovations, sans réel rendement net.
Autrement dit : on vend un bien mature, stable, performant… pour repartir presque à zéro.
Pourquoi une maison sans dette est une mine d’or
Un bien immobilier sans hypothèque est l’un des actifs les plus puissants qui existent en Suisse. Pourquoi ? Parce qu’il peut être refinancé, sans tenir compte de vos revenus personnels.
Prenons le même exemple :
- une maison valorisée à 1,2 million CHF
- louée 3’000 CHF par mois
- soit 36’000 CHF de loyers annuels
Sur cette base, une banque peut accorder environ 600’000 CHF de dette, uniquement sur la capacité du bien à se financer lui-même. Ce mécanisme fonctionne même si le propriétaire n’a aucun revenu professionnel. C’est ce qu’on appelle un bien autoporteur.
Refinancer plutôt que vendre
Au lieu de vendre, une stratégie bien plus efficace consiste à :
- Conserver la maison
- La mettre en location
- Augmenter l’hypothèque
- Utiliser le cash libéré pour investir ailleurs
Même en intégrant des travaux (par exemple 200’000 CHF), le raisonnement reste extrêmement favorable :
- la maison est rénovée
- sa valeur augmente
- elle génère désormais un revenu
- et l’endettement reste largement sous contrôle
Une maison refinancée à 600’000 CHF sur une valeur de 1,5 million reste très faiblement endettée au regard des standards suisses.
Le rendement “invisible” que beaucoup oublient
Beaucoup de personnes jugent cette stratégie uniquement sur le rendement locatif apparent. “3’000 CHF par mois sur 1,5 million, ce n’est pas intéressant”, entend-on souvent.
C’est oublier un point essentiel : ce bien a souvent été acquis il y a longtemps, parfois hérité. Dans ce cas, le rendement sur fonds propres est quasi infini, puisque aucun capital n’a été investi récemment pour générer ce revenu.
En parallèle, le bien continue de prendre de la valeur avec le temps. C’est la combinaison performance + rendement, ce que peu d’investissements permettent.
Que faire avec le cash libéré ?
Les fonds dégagés par le refinancement peuvent ensuite servir à :
- acheter un ou plusieurs appartements
- diversifier le patrimoine
- structurer un portefeuille immobilier cohérent
Par exemple, avec 400’000 CHF de liquidités, il est possible d’acquérir deux appartements de 500’000 CHF, avec un endettement très raisonnable.
Tout cela sans vendre le bien familial, sans utiliser les revenus personnels, et sans fragiliser la situation financière.
Résidence principale et société : attention aux erreurs
Dans ce type de stratégie, la maison détenue à titre privé doit généralement rester en propriété privée. Transférer une résidence dans une société est rarement pertinent fiscalement et entraîne des coûts élevés.
En revanche, les nouveaux investissements peuvent, eux, être réalisés via une société immobilière (SA ou Sàrl), notamment si :
- les revenus locatifs ne sont pas nécessaires à court terme
- l’objectif est patrimonial et long terme
- une optimisation fiscale est recherchée
Cette structuration permet également d’anticiper la succession et la transmission du patrimoine.
Pourquoi tout pousse à vendre… sauf votre intérêt
Courtiers, banques, État : tous ont un intérêt direct à ce que vous vendiez.
Chaque transaction génère :
- des droits de mutation
- des impôts sur les gains
- des commissions
Mais pour le propriétaire, les transactions sont ce qui coûte le plus cher en immobilier. Ce sont elles qui détruisent de la valeur patrimoniale sur le long terme.
Conclusion
Vendre un bien immobilier sans dette est rarement une décision optimale. Dans la majorité des cas, conserver le bien, le refinancer et l’utiliser comme levier permet de :
- sécuriser sa retraite
- maintenir le patrimoine familial
- générer des revenus durables
- et développer un portefeuille immobilier solide
Chez Inved, nous accompagnons nos clients pour éviter ces erreurs coûteuses et structurer des stratégies patrimoniales cohérentes.
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