Introduction
Les prix de l’immobilier en Suisse étant élevés, une question revient très souvent : comment acheter un bien immobilier à plusieurs ?
Que ce soit en couple, en famille, entre amis ou dans une logique d’investissement, unir ses forces est parfois la seule manière de concrétiser un projet.
Mais acheter à plusieurs ne s’improvise pas. En Suisse, plusieurs structures juridiques existent, chacune avec ses implications en matière de financement, de fiscalité et de gouvernance.
Chez Inved, nous accompagnons régulièrement ce type de projets. Voici les trois grandes formes juridiques à connaître avant de se lancer.
1. La copropriété ordinaire : la forme la plus simple
La copropriété ordinaire est la forme la plus répandue, souvent utilisée sans même que les acheteurs en aient pleinement conscience.
Un couple qui achète un appartement à 50/50 est déjà en copropriété ordinaire. Chaque copropriétaire détient une quote-part du bien (par exemple 50 %), sans qu’une partie précise du logement lui soit attribuée.
On retrouve exactement le même principe dans les propriétés par étage (PPE), notamment pour les parkings souterrains. Les propriétaires de places de parc sont souvent copropriétaires ordinaires d’un même lot, parfois à dix, vingt ou plus.
Cette structure est simple, peu coûteuse à mettre en place et parfaitement adaptée aux situations familiales. Son principal inconvénient réside toutefois dans le droit de préemption légal prévu par le Code civil suisse.
Le droit de préemption : un risque souvent sous-estimé
En copropriété ordinaire, chaque copropriétaire dispose d’un droit de préemption légal.
Concrètement, si l’un des copropriétaires souhaite vendre sa part, les autres peuvent l’acheter aux mêmes conditions, dans un délai de trois mois.
Dans un couple, ce droit pose rarement problème. En revanche, dans des copropriétés élargies (parking, immeuble détenu à plusieurs, crowdfunding immobilier), il peut bloquer ou compliquer fortement une transaction.
Dans la majorité des PPE récentes, ce droit est désormais supprimé contractuellement. Mais dans les immeubles plus anciens, il peut encore s’appliquer, avec parfois des situations ubuesques où plusieurs personnes revendiquent le même bien.
→ C’est un point juridique essentiel à vérifier avant toute acquisition à plusieurs.
2. La société simple : l’outil privilégié des professionnels
La société simple est une structure très utilisée dans l’immobilier professionnel.
Il s’agit d’un contrat par lequel deux personnes ou plus unissent leurs moyens pour atteindre un objectif commun, par exemple acheter, rénover et revendre un immeuble.
Elle peut réunir :
- plusieurs personnes privées,
- plusieurs sociétés,
- ou un mix des deux.
La société simple n’a pas de personnalité juridique propre et n’est pas inscrite au registre du commerce. Elle peut même exister de manière tacite, par les faits.
En pratique, un contrat écrit est fortement recommandé pour définir clairement :
- qui apporte quoi (cash, temps, compétences),
- la répartition des bénéfices et des charges,
- les règles de sortie,
- et la gestion des conflits.
Fiscalement, chaque associé est imposé selon sa propre situation (privée ou société).
Attention toutefois : des opérations répétées à titre privé peuvent entraîner une requalification en activité lucrative indépendante, avec imposition AVS et revenu professionnel.
3. La propriété commune : le cas des successions
La propriété commune concerne presque exclusivement les successions. Lorsqu’un bien est hérité par plusieurs personnes, il appartient à l’hoirie (le groupe d’héritiers). Son principal inconvénient est majeur : l’unanimité est requise pour toute décision.
Vendre, rénover, refinancer ou même louer un bien peut devenir extrêmement complexe lorsque plusieurs héritiers ne sont pas alignés.
C’est souvent à ce stade que naissent les conflits familiaux et que des biens restent bloqués pendant des années, perdant de leur valeur.
Chez Inved, nous recommandons autant que possible d’anticiper la transmission et de structurer le patrimoine immobilier avant le décès.
Acheter à plusieurs via une société (SA ou Sàrl)
Une autre option consiste à créer une société immobilière et à devenir associés. Cette structure est particulièrement adaptée aux projets d’envergure ou aux investissements à long terme.
Cependant, elle implique :
- des exigences bancaires plus élevées,
- un contrôle renforcé des actionnaires détenant plus de 25 % du capital,
- et une documentation contractuelle rigoureuse.
Trois documents sont essentiels :
- Le contrat de prêt (souvent avec clause de postposition vis-à-vis de la banque)
- La convention d’actionnaires, qui fixe les règles du jeu
- Les conventions de cession d’actions, en cas d’évolution de l’actionnariat
Créer une société à plusieurs, c’est un engagement proche d’un mariage. Tout doit être anticipé : décès, divorce, vente, apports supplémentaires.
Quelle structure choisir ?
Il n’existe pas de solution universelle. Le choix dépend :
- du nombre de participants,
- du montant investi,
- du type de bien,
- et des objectifs (résidence, rendement, achat-revente).
Dans la majorité des projets d’investissement, la société simple ou la société de capitaux bien structurée reste la solution la plus efficace.
Pour les projets familiaux, la copropriété ordinaire peut suffire, à condition d’en maîtriser les risques juridiques.
Conclusion
Acheter un bien immobilier à plusieurs en Suisse est non seulement possible, mais souvent stratégiquement pertinent. À condition de choisir la bonne structure, de sécuriser les aspects juridiques et d’anticiper les scénarios de sortie.
Chez Inved, nous accompagnons nos clients dans la structuration de leurs projets immobiliers à plusieurs, du montage juridique au financement bancaire.
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