Introduction
Acheter un bien immobilier en Suisse est souvent perçu comme complexe, long et parfois décourageant.
Résidence principale, résidence secondaire, bien de rendement résidentiel ou commercial : les règles diffèrent, mais le processus repose toujours sur les mêmes fondations.
Chez Inved, nous accompagnons quotidiennement des acheteurs et des investisseurs, et nous constatons que les erreurs viennent rarement du marché… mais le plus souvent d’une mauvaise compréhension du système suisse.
Voici les six étapes essentielles à maîtriser avant toute acquisition immobilière en Suisse.
1. Définir son budget avant toute chose
La première étape consiste à déterminer ce que vous pouvez réellement vous permettre d’acheter.
Cela passe par le calcul des fonds propres nécessaires, qui varient selon le type de bien :
- Résidence principale : minimum 20 % de fonds propres
- Résidence secondaire : entre 30 et 40 %
- Bien de rendement résidentiel : en général 25 %
- Bien commercial ou industriel : souvent 35 % ou plus
À cela s’ajoutent les frais d’acquisition, qui doivent toujours être financés en fonds propres. En Suisse romande, ils représentent environ 3 % à 5 % du prix du bien, selon le canton. Beaucoup d’acheteurs sous-estiment ces frais, ce qui bloque leur projet dès le départ.
2. Comprendre le financement bancaire suisse
En Suisse, une banque se base toujours sur deux garanties :
- la fortune (fonds propres + valeur du bien)
- les revenus (capacité d’endettement)
La banque finance toujours sur la valeur la plus basse entre le prix d’achat et sa propre estimation. Acheter un bien trop cher par rapport à sa valeur bancaire peut donc exiger davantage de fonds propres.
Côté revenus, la logique est très prudente :
- taux d’intérêt théorique de 5 %
- 1 % pour l’entretien
- 1 % pour l’amortissement
Ainsi, une maison achetée 1 million de francs est considérée par la banque comme coûtant environ 60’000 CHF par an, même si la réalité est bien plus basse.
Cette prudence explique pourquoi le marché immobilier suisse est extrêmement résilient.
3. Utiliser correctement ses fonds propres
Pour une résidence principale, il est possible d’utiliser :
- le 2e pilier (LPP)
- le 3e pilier
Mais avec une règle stricte : au moins 10 % du prix doit provenir de fonds propres “cash”, hors prévoyance. Pour les résidences secondaires et les biens de rendement, la prévoyance n’est pas autorisée. C’est un point fondamental, souvent mal compris, notamment par les acheteurs venant de l’étranger.
4. Rechercher le bien selon une logique adaptée
La recherche dépend fortement du type de bien :
- Résidence principale : critères surtout émotionnels (emplacement, confort, style de vie)
- Résidence secondaire : compréhension des lois spécifiques (résidences secondaires, LFAIE)
- Bien de rendement résidentiel : maîtrise du droit du bail et des lois cantonales
- Bien commercial / industriel : analyse fine de la micro-situation et du risque locatif
Un point commun demeure toutefois incontournable : il faut visiter beaucoup.
Aucun outil ne remplace la compréhension terrain du marché.
5. Faire une offre sans surcomplexifier
Contrairement à ce que l’on pense, la forme de l’offre compte rarement plus que son montant.
Dans la majorité des cas, le vendeur privilégie simplement l’offre la plus élevée et la plus sûre. Les offres très “construites” n’ont d’impact que dans des situations spécifiques, souvent émotionnelles, comme certaines ventes de résidences principales.
Pour le reste, le rôle du courtier est central : c’est à lui d’adapter le discours au vendeur. En tant qu’acheteur, inutile de surjouer la stratégie : clarté, sérieux et cohérence financière priment.
6. Le notaire et la signature de l’acte
En Suisse, il n’existe pas de compromis de vente comme en France. La signature chez le notaire est définitive.
Les ventes peuvent être :
- à terme (prise de possession différée)
- conditionnées (autorisation, financement, aspects juridiques)
Un acompte est généralement versé (entre 5 % et 20 %), mais seul l’acte authentique engage juridiquement. Les frais de notaire font partie intégrante des frais d’acquisition et varient fortement selon les cantons.
Après l’achat : charges, gestion et réalité du terrain
Être propriétaire implique des coûts récurrents : entretien, charges, fiscalité. À ce niveau, une distinction est essentielle :
- Une maison coûte toujours plus cher à exploiter qu’un appartement
- Les charges d’un immeuble sont mutualisées, celles d’une maison sont supportées seul
Pour les investissements locatifs, la gestion diffère encore :
- le résidentiel est plus stable mais juridiquement encadré
- le commercial est plus rentable mais plus exposé au risque économique
Chaque type de bien implique donc un équilibre différent entre rendement, risque et charge mentale.
Conclusion
Acheter un bien immobilier en Suisse n’est pas compliqué… à condition de comprendre les règles du jeu. Budget, financement, type de bien, cadre juridique : tout est prévisible lorsqu’on maîtrise le système.
Chez Inved, nous accompagnons nos clients à chaque étape, de la réflexion stratégique jusqu’à la structuration du financement.
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