Introduction
En Suisse, l’immobilier est un formidable levier de création de patrimoine… mais aussi l’un des domaines les plus fiscalisés.
Que vous achetiez, déteniez ou revendiez un bien, l’État prélève sa part à chaque étape.
Droits de mutation, impôt sur la fortune, valeur locative, impôt sur le gain immobilier ; la liste est longue, et les règles varient selon les cantons.
Chez Inved, nous savons qu’une bonne stratégie fiscale ne consiste pas à “payer moins”, mais à payer mieux : en choisissant la bonne structure, au bon endroit, au bon moment.
Voici un tour d’horizon des impôts immobiliers suisses… et surtout, comment les optimiser.
Les impôts à l’achat : attention aux différences cantonales
Lors d’un achat immobilier, on parle souvent de “frais de notaire”. En réalité, il s’agit de frais d’acquisition, dont la majeure partie revient à l’État sous forme de droits de mutation.
Exemple : pour une maison à 1 million de francs à Genève, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 5 % (soit 50’000 CHF), dont près des deux tiers vont à la fiscalité.
À Zurich, ces mêmes frais seraient d’environ 5’000 CHF.
La différence est considérable, et elle s’explique par la structure cantonale :
- En Suisse romande, les notaires sont souvent indépendants et les droits de mutation élevés.
- En Suisse alémanique, les notaires sont fonctionnaires et les taux plus faibles.
Bon à savoir : les primo-accédants bénéficient parfois d’allégements, notamment à Genève et à Fribourg, pour faciliter l’accès à la propriété.
Pendant la possession : trois impôts à surveiller
Une fois propriétaire, vous êtes soumis à trois principales catégories d’impôts :
1. L’impôt sur la fortune
Il est calculé sur la valeur fiscale du bien (et non sa valeur de marché).
Cette valeur varie fortement d’un canton à l’autre :
- Dans le canton du Vaud, elle correspond à environ 80 % de la valeur réelle.
- En Valais, elle peut être bien plus basse, parfois limitée à la valeur du terrain.
Bonne nouvelle : vous pouvez déduire votre dette hypothécaire, ce qui rend l’endettement fiscalement avantageux en Suisse.
2. L’impôt foncier
Prélevé par la commune ou le canton, il correspond en moyenne à 1 ‰ (un pour mille) de la valeur fiscale du bien.
Exemple : pour une valeur fiscale de 1 million, comptez environ 1’000 CHF par an.
3. L’impôt sur la valeur locative
C’est un revenu fictif ajouté à vos revenus imposables, censé représenter le loyer que vous “économisez” en étant propriétaire.
Il est en moyenne estimé à 60 % du loyer de marché.
Cependant, ce mécanisme est en voie de disparition : la votation du 28 septembre 2025 a acté son abolition à horizon 2028.
En contrepartie, certaines déductions fiscales (frais d’entretien, rénovation énergétique, intérêts hypothécaires) seront progressivement supprimées.
À la revente : l’impôt sur le gain immobilier
C’est l’un des impôts les plus importants à anticiper.
Il s’applique à la plus-value réalisée entre le prix d’achat et le prix de vente.
Son taux est dégressif selon la durée de détention :
- À Genève : de 50 % si vous revendez la même année, à 2 % après 25 ans.
- Dans le canton de Vaud : entre 30 % et 7 %.
- En Valais : environ 30 % à 3 %, selon les tranches.
En clair : plus vous gardez longtemps votre bien, moins vous payez d’impôt.
Dans le canton de Vaud, si vous occupez la résidence principale, les années comptent double, ce qui accélère la baisse du taux d’imposition.
L’investissement locatif : fiscalité des biens de rendement
Pour un bien locatif détenu à titre privé, le principe est similaire à celui de la résidence principale, à quelques exceptions :
- Vous payez le droit de mutation à l’achat.
- Vous n’êtes pas soumis à la valeur locative, car vous percevez un revenu réel.
- Ce revenu locatif est imposable, mais vous pouvez en déduire les intérêts passifs, les frais d’entretien et les charges.
- L’impôt sur la fortune et l’impôt foncier continuent de s’appliquer.
En revanche, vous ne bénéficiez d’aucun allégement cantonal destiné aux primo-accédants.
Ce type d’investissement séduit par sa capacité à générer un revenu locatif régulier et à faire croître le patrimoine sur le long terme, surtout lorsqu’il est structuré de façon optimale sur le plan fiscal.
Pour certains investisseurs, la création d’une société peut alors offrir une optimisation plus poussée. Voyons comment.
Acheter via une société : un levier puissant selon la stratégie
Acheter un bien immobilier avec une société (Sàrl ou SA) change totalement le régime fiscal.
Cette approche s’adresse surtout aux investisseurs qui réalisent des opérations (notamment court terme), développent une activité de promotion ou souhaitent réinvestir leurs bénéfices dans de nouveaux projets sans forcément jouir à court terme des revenus générés. En revanche, ce type de montage ne concerne pas la résidence principale.
La société est soumise à l’impôt sur le bénéfice et sur le capital.
Ce mode de détention permet de conserver les bénéfices au sein de la société et de les réinvestir, sans imposition immédiate au niveau personnel.
C’est un outil efficace pour structurer une stratégie immobilière à long terme, à condition d’être bien accompagné sur le plan fiscal et comptable.
Dans les cantons monistes (Jura, Berne)
Les plus-values sont imposés au même titre, via l’impôt sur le gain immobilier.
Autrement dit, qu’il s’agisse d’une société ou d’un particulier, l’imposition est identique pour les plus-values résultant d’une vente immobilière.
Dans les cantons dualistes (Genève, Vaud, Fribourg, Valais, Neuchâtel)
La société paie :
- l’impôt sur le bénéfice : 12 à 16 % selon le canton
- Valais 12.03% ;
- Neuchâtel : 13.57% ;
- Fribourg : 13.87% ;
- Vaud : 14% ;
- Genève : 14.70%
- Jura : 16%
(Source: Taux 2025 par canton - newco.ch)
- l’impôt sur le capital, équivalent à la fortune d’un particulier,
- et parfois un impôt foncier communal.
Lorsqu’elle revend, le gain est intégré dans le bénéfice imposable, et non soumis à l’impôt sur le gain immobilier.
En pratique : ce type de structure permet d’optimiser la fiscalité à long terme, à condition de ne pas avoir besoin d’utiliser les revenus générés à titre privé.
Conclusion
En Suisse, chaque projet immobilier — achat-revente, rendement, promotion,… — entraîne une fiscalité spécifique, et souvent très différente d’un canton à l’autre.
Mal préparée, elle peut grignoter votre rentabilité ou rendre une opération moins intéressante qu’elle n’y paraît.
Chez Inved, nous accompagnons nos clients pour anticiper la fiscalité avant d’investir, et choisir la structure la plus adaptée à leurs objectifs.
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