Introduction
En Suisse, une maison achetée 1 million de francs dans les années 2000 se vend aujourd’hui près de 3 millions. En 25 ans, les prix de l’immobilier ont doublé, voire triplé, dans certaines régions. Et pourtant, la population n’a pas explosé au même rythme, et l’activité de construction n’a pas disparu.
Alors, pourquoi les prix continuent-ils d’augmenter ? Et surtout, jusqu’où cela peut-il aller ?
Chez Inved, nous avons analysé les principaux facteurs structurels qui expliquent pourquoi le marché immobilier suisse reste tendu et pourquoi il le restera probablement encore dans les années à venir.
Une croissance démographique constante
La Suisse a dépassé les 9 millions d’habitants en 2023, avec une croissance moyenne d’environ 1 % par an. C’est un moteur évident de la demande en logement.
Mais ce qui surprend, c’est que même les cantons où la population diminue enregistrent une hausse des prix. Autrement dit, la démographie n’explique qu’une partie du phénomène : d’autres dynamiques, plus profondes, soutiennent la hausse.
Une demande d’espace qui explose
En 1970, un Suisse moyen occupait 27 m² de surface habitable. En 2025, il en occupe 46,5 m².
Cette transformation traduit un changement de société : familles plus petites, plus de divorces, davantage de personnes vivant seules.
Résultat : à population égale, il faut construire beaucoup plus de logements pour offrir la même quantité d’espace.
Le mode de vie moderne valorise l’intimité et le confort, ce qui pousse mécaniquement la demande même sans croissance démographique forte.
Une offre en chute libre
Depuis 2018, le nombre de logements construits diminue chaque année.
En 2022, seules 42’200 nouvelles unités ont été autorisées à la construction, soit le niveau le plus bas depuis 2003.
Pour équilibrer le marché, il en faudrait au moins 50’000 par an, selon l’Office fédéral du logement.
Résultat : un taux de vacance inférieur à 1 % dans les grandes villes comme Genève, Lausanne ou Zurich, une situation de pénurie grave.
Des contraintes territoriales fortes
La révision de la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT), acceptée en 2013, a restreint la création de nouvelles zones constructibles.
Chaque habitant dispose aujourd’hui de moins de 280 m² de terrain constructible, contre 309 m² en 2012.
La densification promise n’a pas tenu ses promesses : procédures lentes, oppositions locales, lenteurs administratives…
En pratique, la Suisse bloque sa propre capacité à construire.
Des coûts de construction en hausse constante
Entre 2018 et 2023, le coût moyen de construction d’un logement est passé de 472’000 CHF à 600’000 CHF, soit +27 % en cinq ans.
La cause ? L’inflation post-Covid, la hausse du prix des matériaux, et les nouvelles normes énergétiques (notamment les bâtiments Minergie).
Ces standards, indispensables à long terme, ajoutent 10 à 15 % au coût total d’un projet.
Chaque logement construit aujourd’hui coûte donc nettement plus cher qu’il y a dix ans et cela se répercute directement sur les prix de vente.
Des taux bas qui entretiennent la demande
Même après la remontée de 2022, les taux hypothécaires suisses restent historiquement faibles : autour de 1,25 % en 2025.
À ce niveau, devenir propriétaire coûte souvent moins cher que louer, surtout dans les zones urbaines où les loyers sont élevés.
Conséquence : la demande reste soutenue, et chaque baisse de taux attire une nouvelle vague d’acheteurs, particuliers comme investisseurs.
Un système de financement exigeant
Paradoxalement, si le crédit est bon marché, il reste difficile d’y accéder.
Les banques exigent 20 % de fonds propres et calculent la capacité d’endettement sur un taux théorique de 5 %.
Ce système ultra-prudent rend le marché suisse très résilient, car seuls les acheteurs les plus solides peuvent acquérir un bien.
Mais il le rend aussi très élitiste : à Genève, seuls 18 % des ménages sont propriétaires.
Une richesse structurelle qui soutient la demande
Avec une fortune moyenne de plus de 700’000 CHF par adulte, la Suisse reste le pays le plus riche du monde.
Ce patrimoine alimente le pouvoir d’achat immobilier, tout en attirant des profils à hauts revenus venus de l’étranger.
Mais la réalité, c’est que l’offre reste extrêmement limitée : à Genève, on compte à peine quelques centaines de logements à vendre à un instant donné.
La rareté suffit à maintenir les prix à un niveau élevé, même sans flambée de la demande.
En résumé : un déséquilibre durable
L’équation est simple :
- plus d’habitants,
- plus de mètres carrés par personne,
- moins de constructions,
- plus de normes et de coûts,
- et des taux toujours bas.
Résultat : la pression reste haussière.
À moins d’un choc démographique ou d’un changement politique majeur, rien n’indique une inversion de tendance à court ou moyen terme.
Conclusion
Le marché immobilier suisse n’est pas en bulle, il est simplement sous tension permanente.
Une pénurie structurelle, des conditions de financement strictes et une demande stable garantissent sa solidité, mais limitent l’accès à la propriété.
Chez Inved, nous continuons de croire que l’immobilier reste un actif réel et durable, à condition d’y investir avec méthode, stratégie et accompagnement.
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